开化县城中村改造实施办法(试行)各乡镇人民政府，芹阳办事处，县政府各部门、直属各单位：《开化县城中村改造实施办法(试行)》已经县政府研究通过，现予印发，请认真贯彻执行。第一章总则第一条为加快推进城乡融下面是小编为大家整理的【住建办法】开化县城中村改造实施办法试行【完整版】,供大家参考。
开化县城中村改造实施办法(试行)
各乡镇人民政府，芹阳办事处，县政府各部门、直属各单位：
《开化县城中村改造实施办法(试行)》已经县政府研究通过，现予印发，请认真贯彻执行。
第一章 总则
第一条 为加快推进城乡融合，改善人居环境，提升城市品位，根据国家有关法律、法规和规章，结合开化实际，现就做好城中村改造制订本办法。
第二条 本办法适用于《开化县域总体规划》的中心城区规划区范围内所有村庄。办法中的城中村为中心城区规划区范围内的村庄共三十一个行政村，其中星群村、国庆村、岙滩村、龙潭村、小桥头村、山甸村、金丰村、新安村、青联村、独山村、下溪村、朝阳村、华民村、华阳村、华东村、华一村、华锋村共十七个村位于规划建设用地范围内，属于中心城区规划区范围核心区域；桃溪村、十里铺村、高坑坞村、汶山村、下茨村、罗丰村、泉坑村、金星村、毛力坑村、叶溪村、永丰村、杨村、王家村、下界首村共十四个村庄位于规划建设用地范围外，属于中心城区规划区范围一般区域。核心区域是指全部或大部分可建设的区域被规划建设用地覆盖的行政村，一般区域是指在中心城区规划区范围但仍然有一定量的耕地、园地和林地，并以农业生产为主的行政村。
第三条 本办法所称城中村改造是指按照置换方式，采用公寓安置（含产业用房、商业用房、商务楼宇等）、房票、货币等多种形式置换，推动农村向社区转变，居民向市民转变。中心城区核心区域只能公寓安置，其它村可以按照村庄整治的要求落实新村建设。产业用房的选址必须符合中心城区控制性详细规划。
第四条 城中村改造遵循“政府主导、居民自愿，科学规划、统筹推进，集约用地、提升品位”的原则。
第二章 职责分工
第五条 城中村改造在县委、县政府的统一领导下进行。成立县城中村改造领导小组，下设办公室（以下简称城中村改造办，设在住建局）。
第六条 县城中村改造领导小组主要职责：
（一）审议城中村改造重大政策；
（二）审定城中村改造计划和项目；
（三）研究解决城中村改造工作中遇到的疑难问题；
（四）研究决定城中村改造的其他重要事项。
第七条 城中村改造办公室主要做好政策制订、统筹协调、规划建设等工作，具体为：
（一）负责城中村改造的宣传教育，牵头拟订城中村改造的有关配套政策和细则，制订城中村改造工作总体规划、年度计划和阶段性任务，会同相关部门对任务完成情况进行检查考核；
（二）指导、协调、督促各村委会和县城中村改造工作领导小组成员单位的相关工作；
（三）负责编制改造项目的实施方案、规划方案、建筑设计方案，负责改造项目的全过程监管；
（四）统筹相关职能部门做好改造项目的选址定点、土地管理、房产管理等工作；
（五）会同相关部门、乡镇（办事处）梳理城中村改造过程中出现的各类疑难问题，并及时帮助协调解决；
（六）承办县委、县政府及县城中村改造领导小组交办的其他工作。
建立城中村改造工作联席会议制度，城中村改造办根据需要及时召集召开会议，分析和研究解决城中村改造过程中遇到的疑难问题。
第八条 国土、住建、规划等相关职能部门按照各自职责，认真做好行政审批、监管服务、政策扶持等工作。
第九条 乡镇（办事处）主要做好分户审批、土地征迁、房产分配以及与村级组织和居民的对接工作，具体为：
（一）宣传落实城中村改造有关政策；
（二）负责制订本辖区城中村改造的年度计划，并报城中村改造办备案；
（三）负责审批分户置换权益面积，审核确定分户置换方式，并报城中村改造办备案；
（四）负责改造项目用地的土地征迁；
（五）全程参与城中村改造项目的监督管理；
（六）负责做好与项目相关的农户、村级组织的对接工作；
（七）负责制订改造房产的置换分配方案，报城中村改造办备案，并组织实施；
（八）承办城中村改造的其他事项。
第十条 村级组织主要做好群众发动、组织旧房拆除等与居民的对接工作，具体为：
（一）向广大居民宣传落实城中村改造工作的有关政策，收集、整理建议和意见；
（二）负责初步确定改造对象、置换权益面积和置换方式，并报乡镇(办事处)审批；
（三）负责组织拆除本村建设用地上的原有房屋，做好奖励资金的统筹安排；
（四）负责处理本村有关城中村改造中出现的矛盾和问题，确保社会稳定；
（五）认真做好乡镇(办事处)交办的其他工作。
第三章 规划编制
第十一条 县规划部门依据《开化县域总体规划》和《土地利用总体规划》，组织编制城中村改造专项规划，指导城中村改造计划。专项规划要体现功能区块清晰、人口集聚适度、服务半径合理、功能配套齐全要求，体现地理位置优化、尽量予民于利的选址原则。
第十二条 县规划部门依据已经批准的县域总体规划、城中村改造专项规划，组织编制公寓安置小区控制性详细规划。详规编制应充分利用地形地貌和历史文化资源，凸现自然、和谐的人居环境，合理配置管理、商业服务、教育卫生、文体活动等公共配套设施，并组织相关部门论证，征求相关部门意见，按规定程序审批。
第十三条 县规划部门依据已经批准的县域总体规划、城中村改造专项规划、产业发展布局规划，结合城市功能分区定位和产业发展需要，在规划建设公寓安置小区的同时，统筹编制全县产业用房、商务楼宇等专项规划。
第十四条 城中村改造规划控制标准：
（一）高层公寓建筑密度为25%以下，容积率不低于2.5，住宅标准层层高不超过3.0米；
（二）多层公寓建筑密度为35%以下，容积率不低于1.5，住宅标准层层高不超过3.0米；
（三）产业用房的建筑密度为50%以下，容积率1.5—2.0。
第十五条 城中村改造人均建设用地规模为90平方米，包括居民住宅用地、道路、公园绿地、村级办公、幼儿园、社区服务等公共服务、基础设施和产业用地。
第十六条 城中村改造专项规划要做好有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物古迹、名贵古树等遗存保护。城中村改造办和规划部门在编制规划时必须事先征求相关部门的意见。
第四章 安置对象和置换方式
第十七条 安置人口核定：村级集体经济组织在册并且享受农村居民待遇的成员。
（一）有下列情形之一的，可以列入安置人口计算：
1.在部队服役的义务兵和士官；
2.在校的大、中专学生和在读研究生；
3.世居在本村的招商户口、土地征收农转非人员，不占国家机关、事业单位正式录用编制且未享受房改、政府保障性住房等政策的人员；
4.依法办理了收养登记的；
5.正在劳教、劳改人员；
6.入赘招婿的，且户口已迁入该村的人员；
7.法律、法规规定的其他人员。
（二）有下列情形之一的，不列入安置人口计算：
1.挂靠在本村的外来人员；
2.国家机关、事业单位正式录用在编人员；
3.在国有、集体企业工作已享受房改、政府保障性住房（租住的除外）等政策人员。
（三）有下列情形之一的，可以增加一个安置人口：
1.已领取《独生子女父母光荣证》的；
2.符合再生育条件且已领取准生证明的；
3.已婚尚未有子女且符合计划生育政策的。
（四）征收房屋拆除公告发布后，自公告之日起至公告规定的签订房屋征收补偿安置协议截止之日前出生的人口应当作为安置人员，在此期间死亡的人口不计入安置人口。
（五）被征收人的成年子女，在本村征收区域外另有宅基地房屋的，不得计入安置人口。
第十八条 置换标准。
改造对象以户为单位申请，按以下标准确定置换权益面积：
（一）村级集体经济组织成员以合法住宅建筑占地面积为基数（每户最高不超过140平方米），按1：4.5确定置换权益面积，其中公寓面积不低于60%，产业用房、商业用房等面积不高于40%。
（二）村级集体经济组织成员也可选择按每个安置人口150平方米建筑面积确定置换权益面积，其中公寓面积不低于60%，产业用房面积不高于40%。
（三）非村级集体经济组织成员以合法住宅建筑占地面积为基数（每户最高不超过122.5平方米），按1：4.5确定置换权益面积；其中公寓面积不低于60%，产业用房面积不高于40%。
（四）分家立户或离异分户时旧房分配不均造成改造对象拥有的合法住宅建筑占地面积人均少于35平方米的，以实际拥有的合法住宅建筑占地面积为基数，按1：4.5确定置换权益面积（不得选择按每个安置人口150平方米建筑面积确定置换权益面积），其中公寓面积不低于60%，产业用房面积不高于40%。
其中改造对象只可以从上述第（一）、（二）款标准中选择其中一项确定置换权益面积。
（五）非村级集体经济组织成员且土地性质为国有的，按照《开化县国有土地上房屋征收与补偿办法》执行。
第十九条 置换方式。
改造对象可根据实际情况，在选择公寓的同时，剩余可置换权益面积还可以在相应地段继续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。村级集体经济组织成员选择公寓的面积最少不低于人均30平方米。
公寓、产业用房、商业用房、商务楼宇之间可以按比例置换，其中：
公寓置换产业用房的比例为最高不超过1：1.6；
公寓置换商业用房的比例为最高不超过1：0.6；
公寓置换商务楼宇的比例为最高不超过1：1；
产业用房不得置换公寓；
产业用房置换商业用房的比例为最高不超过1：0.3；
产业用房置换商务楼宇的比例为最高不超过1：0.5。
改造对象也可以选择货币置换方式，由政府按公寓权益保护价格给予补偿。
第二十条 跨片区置换。
条件允许可以跨片区置换，芹阳片区、华埠片区、朝阳片区，可以按级差地租以1：0.8：0.6的比例，跨片区置换。也可以按照“房票”的办法到指定的地方购房。
对于线性工程建设需拆迁置换的部分农户，或确属D级危房、住房困难的，可以实行异地置换，由城中村改造办会同乡镇（办事处）根据土地级差确定不同的置换标准。
第二十一条 置换价格。
村级集体经济组织成员的房产置换价格分别采用项目综合成本价（含拆迁补偿费用、建安成本、财务成本、公建配套等）和市场评估价，旧房的补偿价格按政府公布的重置价结合成新率补偿。公寓面积按项目综合成本价置换;因户型关系超出部分（最高不超过置换标准的8%）按市场评估价置换。产业用房、商业用房、商务楼宇按照项目综合成本价置换。非村级集体经济组织成员的置换房产按项目综合成本价置换，因户型关系超出部分按市场评估价置换。
第二十二条 优先参加改造顺序。
符合以下条件的村庄，优先参加改造：
（一）重点工程项目涉及需整体搬迁的村庄；
（二）城市建设规划即将开发建设的村庄；
（三）土地已基本被征收的村庄；
（四）其他确需部分予以置换的村庄。
签订旧房拆除协议并在规定期限内自愿拆除原有房屋的改造对象，可以优先选择置换房产。
第五章 实施程序
第二十三条 城中村改造申报程序：
村委会向所在的乡镇（办事处）提出改造申请，经乡镇（办事处）审查同意后，报县政府审核。
提出城中村改造申请时应提交下列材料：
（一）经属地公安派出所或乡镇（办事处）审定的居民详细统计资料；
（二）行政村范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；
（三）村民代表大会做出的对本村进行改造的决议。
第二十四条 经批准进行城中村改造的行政村，由县政府发布《城中村改造告知书》。
第二十五条 《城中村改造告知书》发布后，相关部门在城中村改造范围内依法暂停办理下列事宜，直至改造结束：
（一）公安部门暂停办理户口迁入、分户手续；
（二）国土、住建、规划部门暂停办理房屋的买卖、交换、新建、改建、扩建、析产、分割、赠与、租赁、抵押、典当等手续；
（三）市场监管部门暂停核发营业执照。
暂停期间内，因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、中专以上院校学生以及刑满释放人员、解除劳教人员回原籍，确需办理户口登记、迁入且符合户籍管理规定的，可办理户口登记、迁入手续。
第二十六条 城中村改造按下列程序实施：
（一）改造对象、置换权益面积报批。村级组织提出改造对象、置换权益面积的初审意见，报乡镇（办事处）审批；乡镇（办事处）审批后报城中村改造办备案。
（二）初步确定置换方式。根据改造对象的选择意向，乡镇（办事处）负责初步确定改造项目的公寓、产业用房、商业用房、商务楼宇等各类置换面积，以及货币置换金额。
（三）制订方案。城中村改造办公室根据年度计划和参加改造村庄的具体情况，组织编制改造项目实施方案，具体内容包括改造项目的位置、范围、实施时间、融资方案等。城中村改造办根据具体项目情况，组织编制项目建筑设计方案。城中村改造建筑设计方案需经过专家、部门认证，并在现场、媒体、政府网站上进行公示，公开征求公众意见。公示时间不少于30天。
（四）签订置换协议。乡镇（办事处）与改造对象签订置换协议。协议需载明：居民以宅基地用益物权置换改造项目内的房产；参与城中村改造后停止审批农村宅基地;置换地点、建筑面积、付款方式、交付时间、旧房拆除时间等。
（五）项目建设。由专门机构负责城中村改造项目的开发建设，可委托具有相应资质的单位代建。城中村改造项目规划用地不涉及农房拆除的，可先行启动项目建设。
（六）房屋拆除。根据置换协议，在规定期限内拆除原有房屋。相关权证按照法定程序予以注销。
（七）土地收回。按照全县土地利用总体规划，城中村改造项目范围内经改造盘活的可出让土地，全部纳入政府土地储备。
（八）房产置换。城中村改造项目完成建设并竣工验收合格后，遵循公平公正公开的原则，由乡镇（办事处）组织房产置换工作。改造对象按优先顺序选择房产，并根据置换协议支付费用。县相关部门按规定予以登记发证。
（九）资产清算，档案移交。项目建设完成后，由专门机构进行工程决算和资产清算，经审计后，后续工作按规定程序移交给公寓安置小区业主委员会，相关档案资料按规定要求分别移交给业主委员会和住建局城建档案馆。
第六章 建设管理
第二十七条 城中村改造项目实行“统一征收、统一规划、统一建设、统一置换、统一管理”，逐步建设一批适度规模、配套齐全的住宅小区，以及一批适合工业、物流、电子商务、仓储、商业、商务办公等发展需要的生产经营用房，同步推进新农村建设、产业发展和城市品位提升。
第二十八条 按照“政府主导、财政补助、企业运作、自求平衡”的原则，城中村改造办负责改造项目的统筹，由专门机构承担改造项目的业主职能和融资平台作用，注册资本由财政以现金或实物方式注入，实行市场化运作。项目建设资金可采取预收工程款和向金融机构融资等方式解决，融资成本计入项目综合成本价。
由专门机构统一负责县财政承担和奖补的各项资金的结算。经城中村改造办审核后，县财政将上述费用统一按完成的建筑面积，一次性给予专门机构每平方米300元的补助，不足部分由机构通过多种途径解决，实现收支平衡。
第二十九条 积极引进综合资质高、信誉好、责任心强、经验丰富的品牌房地产开发企业或代建公司参与城中村改造项目代建，建立代建单位成员库。由专门机构根据相关法规与代建单位签订代建合同，明确代建费率和各自职责，实行合同管理。并通过签订责任书、设立约束和激励机制等，保障代建项目的安全、高质和价格可控，促进代建市场健康发展。公共资源交易中心、住建局、发改局、城中村改造办等单位对代建单位实施监管。
第三十条 建立物业管理长效机制。建立县、乡镇（办事处）、村委会三级管理制度。城中村改造办负责协调处理改造项目相关问题；住建局做好项目的指导、协调、规范等工作；乡镇（办事处）承担具体指导任务；村委会发挥主导作用。公寓安置小区的物业实行市场化运作，通过公开招标引进优秀的物业管理公司。小区的物业维修基金在业主入住前统一收取，小区的物业服务费和公共能耗费由业主负担。从置换之日起，业主为村级集体经济组织成员的，其缴纳的物业服务费和公共能耗费，第一个三年县财政给予全额补助，第二个三年补助60%，第三个三年补助30%，形式为先缴后返。以后全部由业主自行负担。鼓励产业用房成立业主委员会进行管理，在招投标中心公开招租。
第七章 配套政策
第三十一条 城中村改造公寓安置按国有划拨办理土地权证，土地划拨款先征后返，用于城中村改造。在国有划拨土地上建造的住宅，经县政府批准同意可以入市交易，每户可以有一套住宅按市场评估价的20%补交土地出让金，其余按市场评估价足额补交土地出让金。参加城中村改造的对象按规定置换取得的公寓、产业用房、商业用房和商务楼宇，经申请，国土和房管部门应按照有关规定颁发相应的国有土地使用权证和房屋所有权证。 其房屋具有完全产权，土地性质为国有出让，可以直接入市交易。公寓入市交易的前提是每户必须保证留有一套自住房屋。
第三十二条 奖励资金。坚持以奖代补，对工作力度大、在规定期限内整村全部拆除旧房的村级集体经济组织，按村庄规模给予适当资金奖励。
第三十三条 过渡补助费。在城中村改造项目规划建设中，需占用原有村庄建设用地并拆除原有房屋的，对拆除房屋的村级集体经济组织成员给予每人每年2000元的过渡补助费。
第三十四条 公寓安置小区内按标准统一安排管理用房后，不再安排产权属村级集体经济组织的其它配套用房。
第三十五条 权益保障。参加改造的农户可享受城镇居民养老、医疗、就业等保险，享有城镇居民职业培训、就业服务等同等权利，并继续享有原村级集体经济组织除宅基地以外的其他权益。建立完善管理机制，改造农户进入公寓安置小区后，就近融入当地社区，共同参与社区管理与服务。深化集体资产股份制改革，鼓励对村级集体经济中的非土地资产进行股份制改革，对土地资产探索建立土地合作社，按现代企业制度运行，确保资产保值增值。
第三十六条 涉及城中村改造的行政事业性收费，本县可以减免的给予减免，不能减免的按政策规定的最低价收取。
第八章 附 则
第三十七条 镇区规划建设用地范围内的村庄参照本办法执行。城镇规划建设用地范围外的村庄，继续实施“空心村”改造、农村综合整治等。
第三十八条 本办法公布实施后，本办法规定适用范围内仍按原批准方案执行的村级集体经济组织，不再享受县里相关新农村建设补助政策。
第三十九条 本办法自2015年5月15日起施行。
开化县人民政府办公室 2015年4月9日
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